SINIRLI AYNİ HAKLAR

Sınırlı ayni haklar sahibine, türüne göre kullanma ve/veya yararlanma yetkisi tanıyan ayni haklardır. Dikkat edileceği üzere mülkiyet hakkının sağlamış olduğu tasarruf etme yetkisi sınırlı ayni haklarda bulunmamaktadır. Sınırlı ayni haklar 3 grupta incelenir:

1. irtifak hakları: irtifak hakları taşınmazlar üzerinde kurulan sahibine kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Bu iki yetkinin aynı anda verilmesi gerekmemektedir. İrtifak hakları ile sadece kullanma veya sadece yaralanma yetkisi de verilebilir İrtifak hakları taşınmaz üzerinde verilen haklardır haliyle geçerli olarak kabul edilebilmesi için bu irtifak haklarının tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taşınmazın maliki değiştiğinde tapu sicilinde irtifak hakkı görünmediği için hak sahibi bu irtifak hakkını yeni malike karşı ileri süremeyecektir. Bu noktada Yargıtay 14. HD., Esas 2006/11815 Karar 2006/13490 Tarih. 20.11.2006irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşme bulunması ve irtifak hakkının tapu kütüğüne tescili gerekir. Yargıtayın vermiş olduğu kararda dikkate alındığında irtifak hakkının kurulması için resmi şekilde sözleşme ve tapu siciline tescil gerekmektedir.

Yararlanma yetkisinin biçimine göre irtifak haklarını olumlu ve olumsuz irtifaklar olarak ikiye ayırabiliriz:

• Olumlu İrtifaklar:

Bu tür olumlu irtifaklar; İrtifak hakkı sahibine eşyayı fiilen kullanma yetkisi verirken malike de hak sahibinin bu eşyayı kullanmasına katlanma borcu yükler. intifa, oturma, üst, kaynak hakları bu kapsam altında incelenir.

• Olumsuz İrtifaklar:

Olumsuz irtifaklar malike kaçınma (yapmama) borcu yükledikleri için bu adı almışlardır. Burada malik mülkiyet hakkının ona sağladığı bazı yetkileri kullanamaz duruma gelmiştir. Örneğin manzara kapatmama irtifakı, gürültü yapmama irtifakı buna örnek verilebilir. Görüldüğü üzere burada irtifak hakkı sahibinin hak zilyetliği vardır dolayısıyla eğer ki malik kaçınma borcunun gereğini yerine getirmez örneğin komşunun manzarasını kapatır veya taşınmazında gürültü yaparsa irtifak hakkı sahibi bu durumda zilyetliği koruyan davaları açabilir. eklemek gerekir ki yukarıda da belirtildiği üzere irtifak haklarının geçerliliği tapuda resmi şekilde tescil edilmelerine bağlıdır. Bu durumda irtifaka ilişkin tescil yolsuz olursa hak sahibi zilyetliğini olağan zamanaşımı yoluyla 10 yıl sonra kazanabilir.

Hak sahibinin belirleniş şekline göre bir ayrım yaparsak burada taşınmaz lehine ve şahsi irtifak hakları olmak üzere ikili bir ayrıma gideriz.

• Taşınmaz lehine (eşyaya bağlı) irtifak hakları:

Bir taşınmaz üzerinde bir başka taşınmaz lehine verilen bir irtifak hakkıdır. Bu durumda bir yararlanan taşınmaz bir de yüklü taşınmaz olarak 2 taşınmaz söz konusudur. Eşyaya bağlı olmasının sebebi de budur. Yüklü taşınmaz maliki irtifak hakkı sahibinin kullanımına katlanmak veya olumsuz bir şey yapmaktan kaçınmak yükü altına girer. Eşyaya bağlı irtifaklar bir şahsa değil de irtifak hakkından yararlanan taşınmazın mülkiyetine bağlanmıştır. Dolayısıyla ancak taşınmaz devredilirse bu hak da devredilmiş olur. Eşyaya bağlı irtifaklar lehine irtifak hakkı kurulan taşınmazdan ayrı olarak bir başkasına devredilemezler. Bu sebepten dolayı bu haklar bağımsız haklar değillerdir. Taşınmazla bağlı olmalarından kaynaklı bu haklar için tapu kütüğünde ayrı bir sayfa açılmaz. Tapuda hem yüklü taşınmaz üzerine hem de irtifak hakkı sahibi taşınmaz üzerine tescil yapılır. Örnek olarak iki komşu araziden birinin yola cephesi olmaması sebebi ile diğerinin ona geçit irtifakı sağlaması verilebilir. Uygulamada sıklıkla iki farklı malik üzerinde kurulan bir irtifak hakkı olarak karşımıza çıksa da tek bir malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde de bu hakkı kurabilir. bu durum malik lehine irtifak olarak adlandırılır. İrtifak hakkının son bulması için aynı doğma aşamasında olduğu gibi resmi şekilde tapudan terkini veyahut da taşınmazlardan en az birinin sel, doğal afet vb. sebeplerle yok olması gerekir. Buradan da anlaşılacağı üzere normal şartlar altında irtifak kendiliğinden son bulmaz. Örneğin devletin yeni bir yol yapması sebebiyle geçit irtifakına gerek kalmaması durumunda yüklü taşınmaz maliki hakkın sağladığı bir yarar kalmadığı gerekçesiyle hakkın terkinini istemelidir.

• Şahsi İrtifak Hakları:

Taşınmaz lehine irtifaklardan farklı olarak şahsi irtifak hakları bir kişi lehine kurulan ve o kişinin taşınmazın maliki olup olmadığına bakılmaksızın hak sahibi olmasını sağlayan bir irtifak hakkıdır.

1. Düzenli Şahsi İrtifak Hakları:

İntifa ve Sükna (oturma) hakkı olmak üzere iki grupta incelenir. Dikkat edilmesi gereken husus bu hakların ancak şahıs lehine kurulabildiği taşınmaz lehine intifa ve oturma hakkı kurmamın mümkün olmadığıdır. İntifa ve oturma hakları ancak belirli bir kişi lehine kurulabilirken bunlar dışındaki irtifaklar eşya lehine de kurulabilir. Anlaşılacağı üzere burada malik hakkı verdiği kişinin şahsını önemsemekte, o şahıs olduğu için bu hakkı tanımakta bir nevi hak sahibi ile malik arasında güven ilişkisi bulunmaktadır. Haliyle intifa ve sükna hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez

a) İntifa Hakkı:
Hatırlanacağı üzere mülkiyet hakkı kişiye kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi vermekteydi. intifa hakkı ise kişiye, mülkiyet hakkının sağladığı tasarrufta bulunma yetkisi dışındaki tüm yetkileri verir. Diğer irtifaklar sınırlı yararlanma hakkı verirken intifa hakkı, sahibine tam yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı sahibi malı kullanabilir ve ondan yararlanabilir ama malı devretme, malın üzerinde sınırlı ayni hak kurma, malın özünü etkileyecek değişiklikler yapma gibi tasarruf yetkilerini kullanamaz. Buna karşılık malin maliki ise eşyasının kullanma ve yararlanma yetkilerini bir başkasına devrettiği için artık mülkiyeti çıplak (kuru) bir mülkiyettir. intifa hakkı sahibinin malı şahsen kullanması gerektiği sözleşmede yer almıyor veya durumun koşullarından anlaşılmıyorsa intifa hakkı sahibi bu hakkının kullanımını bir başkasına devredebilir. Örneğin bir ev üzerinde intifa hakkı sahibi olan A evi bir başkasına kiralayabilir veya bir taşınır üzerinde intifa hakkı sahibi olan B taşınır malı bir başkasına ödünç verebilir. dikkat edilmelidir ki bu durumlarda intifa hakkı hala sahibinde kalmakta, sadece kullanımı devredilmektedir. Ancak önemle tekrar belirtmekte fayda vardır yukarıda belirttiğimiz örnekte ‘Hak devrilmemekte sadece kullanımı devredilmektedir.’

Taşınmazlarda intifa hakkı tapu müdürlüğünde yapılacak resmi sözleşme ve tapu kütüğüne tescil ile, taşınırlarda şekil şartı bulunmayan sözleşme ve zilyetliğin devri (intifa sahibi fer’i- dolaysız zilyet olur) alacaklarda ise yazılı devir sözleşmesi ile kurulur. Alacaklarda intifa hakkına örnek olarak bankadaki paranın faiz getirisi verilebilir. Yukarıda da açıklandığı üzere intifa hakkı, sahibine yararlanma yetkisi verir bu yararlanma parada onun getirisi olan faizdir. A bankadaki parası üzerine B lehine intifa hakkı kurarsa eğer paranın faizi A’ya değil B’ye verilir. Burada ‘ikramiye’ ve ‘faiz’ arasındaki farka dikkat çekmek gerekir. Faiz alacak hakkından elde edilen bir yararken ikramiye alacağın özünün artmasıdır nitekim Yargıtay içtihadı birleştirme kararına göre de ikramiye intifa hakkı sahibinin değil mevduat sahibinindir.

İntifa hakkı sahibi malı fiilen kullanan ve ondan yararlanan kişidir. Dolayısıyla malın feri ve dolaysız zilyedidir. yaralanma yetkisi kapsamına malın ürünlerini ve gelirlerini almaya hak kazanmak girer. örneğin bir meyve bahçesi üzerinde intifa hakkı sahibi olan A meyveleri toplayıp, satıp gelirlerini de alabilir. intifa hakkı sahibi malı yönetme hak ve yetkisine de sahiptir.

Kural intifa hakkı sahibinin mal üzerinde tasarrufta bulunma yetkisinin olmamasıyla birlikte eğer ki bir taşınırın değeri biçilerek bir başkası üzerinde intifa hakkı kurulmuşsa bu durumda hak sahibinin taşınırın değerini ödemesi koşuluyla tasarruf yetkisi de doğar. Örnek vermek gerekirse A, B’ ye bu koyunun değeri 5.000 TL ‘dir diyor ve sözleşme+ zilyetliğin devri ile koyun üzerinde B lehine intifa hakkı kuruluyor. B, 5.000 TL’yi A’ya ödeyerek koyunu kesip yiyebilir. Unutulmamalıdır ki bu istisna sadece taşınır mallar için geçerlidir taşınmazlarda söz konusu olmaz.

İntifa hakkı sahibinin kullanma ve yararlanma hakkı olduğu gibi malın dolaysız zilyedi olduğu yani malı elinde bulunduran kendisi olduğu için malike karşı birtakım yükümlülükleri de vardır. Malın bakımını ve korumasını yapmalıdır, buradan doğacak masrafları ödemelidir, malın vergilerini ve sigorta masraflarını da ödemelidir. Örneğin A evini B’ye kiralarsa evin vergilerini ev sahibi A ödemeliyken ev üzerinde B lehine intifa hakkı kurarsa vergileri B ödemelidir.

İntifa Hakkının Sona Ermesi:

1. İntifa konusu malın yok olması
2. Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü: dikkat edilmelidir ki malikin ölümü intifa hakkını sona erdirmez
3. Tüzel kişilerde kişiliğin son bulması
4. Belirli bir süre ile kurulmuş bulunan intifa hakları sürenin dolması ile kendiliğinden son bulur.
5. Mahkeme kararı
6. Cebri icra: örneğin ipotekli bir taşınmaz üzerinde ipotek alacaklısının sonradan intifa hakkı kuruldu, ipotek alacaklısı intifasız satışı isteyebilir. somutlaştıracak olursak A ev satın alırken parası yetmediği için kredi çekti ve bunun üzerine banka B eve ipotek koydu. daha sonra A, B’nin onayını almadan ev üzerinde C lehine intifa hakkı koydu. A kredisini ödeyemeyince rehin hakkının bir türü olan ipotek hakkı olan banka B evi satıp alacağını almaya hak kazanır ama bu sırada evin üzerinden kendisinden sonraki tarihli intifa hakkını görürü. bu durumda evin intifasız satışını isteyebilir. kısaca açıklamak gerekirken tarih olarak daha sonra kurulan ve rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takibin açıldığı sırada eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifak hakları ve taşınmaz yükleri rehin hakkı sahibi alacaklının talebi üzerine terkin edilir.
7. Kamulaştırma:

İntifa hakkı sahibi malın dolaysız yani malı fiilen elinde bulunduran zilyedidir bu sebeple hak sona erince malı malike geri vermekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi malı kullanırken malın olağan kullanım sonucu meydana gelen değer azalmaları hariç malda beklenmedik bir değer azalmasına sebebiyet vermişse veyahut da mal onun kusuru ile yok olmuşsa bundan sorumlu tutulur. buradan da anlaşılacağı üzere intifa hakkı sahibi malın olağan kullanılması sonucu meydana gelen değer azalmalarını tazmin etmekle yükümlü değildir. geri verme anında malik veya intifa hakkı sahibinin ileri süreceği bütün hakların zamanaşımı süresi 1 yıldır.

İntifa hakkının ne kadar süre verildiği konusunda ise gerçek ve tüzel kişiler bakımından ayrım vardır. Şöyle ki sözleşme yapılırken özellikle bir süre belirtileceği gibi, süre belirtilmeyerek gerçek kişiye tüm yaşamı boyunca intifa hakkı tesis edilebilir. Çünkü intifa hakkı sahibi öldüğünde, intifa hakkının devredilemez nitelikte olmasından kaynaklı mirasçılara bu hak geçmeyecek ve intifa hakkı sona erecektir. Ancak tüzel kişilerde ölüm olmamasından kaynaklı intifa hakkı tesis edilirken herhangi bir süre belirtilmediğinde burada en fazla 100 yıl için intifa hakkı tesis edilmiş demektir. 100 yılın sonunda da tüzel kişiler bakımından intifa hakkı sona erecektir.

b) Sükna (oturma) hakkı:

Bu hak sahibine bir taşınmazda oturma yetkisi verir dolayısıyla ancak ev gibi oturulmaya elverişli taşınmazlar üzerinde bu hak kurulabilir. örneğin köyde kullanmadığınız bir eviniz ve yaşlı bir akrabanız var ona bu evde oturabileceğini söylüyorsunuz. Bu hakkı ona tanımanızın nedeni onun kişiliğinden kaynaklandığı için oturma hakkı başkasına devredilemez, mirasçılara geçemez. Hatırlanacağı üzere intifa hakkının sahibi tam bir yararlanma hakkı olduğu için malın kullanımını bir başkasına devredebiliyordu örneğin kiraya verebiliyordu ancak oturma hakkı sahibinin sınırlı bir yararlanma hakkı vardır bu sebeple de malın kullanılmasını devredemez. Yukarıdaki örnekten yola çıkacak olursak yaşlı akraba oturduğu evi bir başkasına kiraya veremez. Oturma hakkı sahibi ancak taşınmazlar üzerinde kurulabildiği için resmi şekil şartı aranır. Oturma hakkı sahibinin oturduğu taşınmazın olağan bakım giderleri hak sahibine aittir.

Düzenli şahsi irtifak haklarının (intifa ve sükna) bu adı almalarının sebebi mutlak surette kişi lehine kurulabilecek olmalarıdır. Taşınmaz lehine intifa ve oturma hakkı kurulamaz.

2) Düzensiz Şahsi İrtifak Hakları:

Düzensiz şahsi irtifak hakları hem taşınmaz lehine hem de kişi lehine kurulabilir. Bu özelliklerinden dolayı düzensiz sıfatını almışlardır. Düzensiz şahsi irtifak hakları; düzenli şahsi irtifak hakları ve taşınmaz lehine irtifak haklarının aksine devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

a) Üst (yapı) Hakkı:

Üst irtifakı idare hukukundaki yap-işlet-devret modelinin özel hukuktaki bir görünüş şeklidir. Bir taşınmazın maliki üçüncü bir kişinin lehine kendi arazisinde yapı yapma hakkı verir. buradan anlaşılacağı üzere üst hakkının konusu yapıdır. Bu yapılara örnek olarak otel, AVM, benzin istasyonu, stadyum verilebilir. Üst hakkının kurulabilmesi için resmi şekilde yapılan sözleşme ve tapuya tescil gereklidir. Eşya hukukunun temel ilkelerinden biri olan bütünleyici parça kuralı uyarınca bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Üst hakkında bu temel kurala bir istisna getirilmiştir burada üst irtifakına dayalı olarak inşa edilen yapıların mülkiyeti arazi malikine değil irtifak hakkı sahibine aittir. Üst hakkı sona erip de tescilden terkini yapıldığında yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Aynı yap-işlet-devret modelinde olduğu gibi burada da arazinin maliki kendisine kalan yapılar için irtifak hakkı sahibine ücret ödemez. Kanun koyucu üst hakkının düzenlenmesinde maliki koruyucu bir hüküm getirmiş ve üst hakkının kurulabileceği maksimum süreyi 100 yıl ile sınırlandırmıştır. Üst hakkı taraflarca kararlaştırılan süre boyunca kural olarak devam eder ancak irtifak hakkı sahibinin ağır kusurlu davranışları olursa malik bunu sebep göstererek ve yapı malikine uygun bir bedel ödeyerek üst hakkının kendisine devrini isteyebilir. Bu durumda üst hakkı kendiliğinden son bulmaz ( çünkü tapudan terkini gerçekleştirilmedi) malik kendi taşınmazı üzerinde üst hakkı sahibi olur. bu aşamdan sonra malik isterse üst hakkını tapudan terkin ettirir isterse başkalarına devreder bu husus yani hakkın malik üzerinde kalması ‘malik lehine üst hakkı’ olarak adlandırılır.

b) Kaynak hakkı:

Kaynaktan kast edilen sudur. kaynak (su) çıktığı arazinin malikinin mülkiyetindedir. komşu arazilerden birinde su çıkıyor birinde çıkmıyorsa örneğin komşular birbirlerine bu irtifak hakkını tanıyabilir. bunun üzerine irtifak hakkı sahibi suyu alabilir, akıtabilir bunları sağlayacak tesisat düzenini (boru döşemek örneğin) kurabilir. Bu durumda da tesisatın mülkiyeti irtifak hakkının sahibi olur yukarıda da açıklandığı üzere bu husus da bütünleyici parça kuralının bir istisnasını oluşturur.

Kişi lehine kurulan üst hakkı ve kaynak hakkı bir başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir çünkü üst hakkı ve kaynak hakkı bağımsız ve sürekli irtifaklardandır. Bağımsız ve sürekli irtifaklar tapuda ayrı bir sayfa açtırılarak taşınmaz olarak kaydettirilebilirler.

Bir hakkın tapuda ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydettirilebilmesinin şartları:

1. Her hak için sayfa açtırılamaz söz konusu hak bir irtifak hakkı olmalıdır. Mesela taşınmaz yükü ve rehin hakkı için sayfa açtırılamaz.
2. İrtifak hakkı bağımsız olmalıdır. Bir hakkın bağımsız olmasından kasıt o hakkın kişi lehine kurulmuş ve devrinin mümkün olmasıdır. şayet üst hakkı ve kaynak hakkı kişi lehine kurulursa bağımsız irtifak olurlar. bir hakkın devrinin mümkün olmasından kasıt o hakkın devrinin yasak olmamasıdır. örneğin intifa ve oturma hakkı kişi lehine kurulmalarına rağmen devirlerinin yasak olmasından dolayı bağımsız haklar değillerdir dolayısıyla da tapuda ayrı bir sayfa olarak kaydedilemezler.
3. İrtifak hakları sürekli nitelikte olmalıdır. Süreklilikten kasıt bir hakkın sahibi üzerine belirsiz süreli veya en az 30 yıl için kurulmuş olmasıdır.
4. Bu şartlar kümülatif olarak sağlansa dahi tapu memuru kendiliğinden sayfa açamaz mutlaka hak sahibi tarafından bir talebin olması gerekmektedir. İrtifak hakkı sahibi şartları kümülatif olarak sağlayıp talepte bulunduktan sonra kayıt gerçekleştirilecektir malikin veya bir başkasının rızası gerekmez.

Bu şartların sağlanıp da irtifak hakkının tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilmesinin getirisi şudur: örneğin üst hakkı bağımsız ve sürekli ise ve bu hak için tapuda sayfa açtırılırsa piyasada artık bu hak taşınmaz gibi işlem görür mesela bu hak üzerinde bankadan ipotek koydurulabilir.

c) Diğer düzensiz şahsi irtifak hakları:

Örneğin arazi maliki A emniyet genel müdürlüğü ile anlaşır ve arazisinde atış eğitimi için EGM lehine irtifak tanıyabilir. malikin kendi taşınmazı üzerinde bir başkasının lehine bir yararlanma hakkı tanıması bu alana dahildir.

2. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul mükellefiyeti):

Sınırlı ayni haklardan ikincisi de taşınmaz yüküdür. Bu sınırlı ayni hak bir taşınmazın malikini bir kimseye bir şey vermek ya da yapmak sorumluluğu altına sokar. Taşınmaz yükünde bir eşyaya bağlı bir borç ilişkisi bulunmaktadır bu sebeple yüklü taşınmazın maliki bir sebepten değişse bile yeni malik de borçtan sorumlu olacaktır. Yüklü taşınmazın malikinin borçtan sorumlu olması için başkaca bir işlem yapmaya gerek yoktur.

Eşyaya Bağlı Borç: Bir eşyanın mülkiyeti kendisinde olan malikin bu sebepten bir şey yapmak veya vermek borcu altına girmesine sebep olan borca eşyaya bağlı borç denir. Bu borçlar sınırlı sayıdadır. kanundan veya kanunda belirtilen bir hukuki işlemden doğarlar. Şerh ile kuvvetlendirilmiş nispi haklar eşyaya bağlı borcun konusunu oluştururlar. Burada nispi hak tapuya şerh edildikten sonra taşınmaza malik olan herkes borçtan sorumlu olur.

Kanundan doğan eşyaya bağlı borca ise komşuluk hukukundaki bazı borçlar örnek verilebilir. Her taşınmaz maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür (MK 750).

Taşınmaz yükünde borç taşınmazla teminat altına alınmıştır . Yüklü taşınmazın maliki edim borcunu yerine getirmezse taşınmaz paraya çevrilebilir. Taşınmaz yükündeki bu güvence rehin hakkından farklılık taşır. rehin hakları feri haklardır yani alacağa bağlıdır. rehin hakkının varlığı için ortada geçerli bir alacak olmalıdır. Taşınmaz yükünde kural olarak borçlunun sorumluluğu taşınmazın değeri kadardır.

Bir taşınmazın malikinin o taşınmaza malik olması sebebi ile bir edim borcu yükü altına girebilmesi yani taşınmaz yükünün kurulabilmesi için tapuya tescil edilmesi şarttır.

Bir alacak taşınmazla güvence altına alındıysa o alacak için zamanaşımı işlemez bu sebepten taşınmaz yükünde de kural olarak zamanaşımı işlemeyecektir. Buna karşılık edimler muacceliyet tarihinden başlamak üzere 3 yıl geçtikten sonra borç kişisel borç haline gelir, taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar, borçlu sadece taşınmazla sınırlı kalmayıp tüm malvarlığı ile sorumlu olmakla birlikte üçüncü yılın sonunda borca zamanaşımı işlemeye başlar. dönemsel edimlerde zamanaşımı 5 yıl olduğundan burada da 5 yıllık süre uygulanacaktır.

3) REHİN HAKLARI:

Sınırlı ayni hakların üçüncü ve son alt grubunu rehin hakları oluşturur. Rehin hakkı, sahibine borçludan alacağını alamadığında rehin konusu eşyayı satıp paraya çevirerek alacağını öncelikli alma yetkisi verir.

Rehin hakları fer’i nitelikte haklardır varlıklarından söz edilebilmesi için öncelikle geçerli bir alacak hakkının varlığı gerekir. Fer’i niteliği gereği rehinle teminat altına alınan alacak geçersizse rehin hakkı da geçersiz olur. Örneğin ipotek hakkı taşınmazlar üzerinde kurulduğundan varlığı için tapuya tescili şarttır. Her ne kadar ipotek geçerli bir şekilde tapuya tescil edilmiş olsa bile ipoteğin konusu alacak geçersizse ipotek hakkı da ortadan kalkar. İpoteğin varlığı geçersiz alacağı geçerli hale getirmez. Alacak batılsa ipoteğe ilişkin sicilin bir önemi kalmaz geçersiz bir alacak ipoteğe ilişkin tapu siciline güvenilerek kazanılamaz. Çünkü tekrar edilecek olursa ipotek feridir ve ancak alacak ile birlikte kazanılabilir alacaktan bağımsız bir rehin hakkından söz edilemez.

Bir borç için rehin gösterilmesi borcu ikrar anlamına gelmektedir. Bu sebeple bir borç için rehin gösterilmesi zamanaşımını keserek sıfırlamakta daha sonra tekrar baştan başlatmaktadır. İpotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olan taşınmaz rehinlerinde de borç rehnin tapuya tescili ile aleni hale gelmiş olur. Tescilden sonra alacak için zamanaşımı sadece kesilmekle kalmaz bir daha da işlemez.

Yukarıda taşınmaz yükünde borçlunun kural olarak sorumluluğunun taşınmazın değeri ile sınırlı tutulduğundan bahsetmiştik rehinde ise borçlu sınırsız-şahsi sorumludur. Bu, alacağının tamamını rehin konusu maldan karşılayamayan alacaklının borçlunun rehine konu olmayan diğer malvarlıklarına da başvurabileceği anlamına gelir. dikkat edilmelidir ki bazen rehin veren ve borçlu farklı kişiler olabilir bu durumda sınırsız şahsi sorumlu olan sadece borçludur, rehin veren rehine konu malın değeri ile sınırlı şekilde borçtan sorumludur. alacağının tamamı karşılanmayan alacaklı rehin verenin kişisel malvarlığı değerlerine başvuramaz.

Borçlunun tüm malvarlığı ile sınırsız sorumlu olması kuraldır ancak bunun istisnası taşınmaz rehininin bir alt kolu olan irat senetleridir. irat senedinde borçlu borçtan rehinli malı ile sınırlı sorumludur. İrat sentlerinde rehin konusu mal sadece borçlunun olabilir üçüncü bir kişi borçlunun borcu için kendi malını rehin gösteremez.

Rehin hakları taşınmaz ve taşınır rehni olmak üzere ikiye ayrılır.

A) TAŞINMAZ REHNİ:

Taşınmaz rehni sadece tapuya kayıtlı olan taşınmazların varlığı durumunda söz konusudur. Taşınmaz durumunda öncelikle bir alacak olması gerekmektedir. Bu alacak için alacaklıya güvence verme maksadıyla borçlu tarafından taşınmazın üzerinde alacaklı lehine ipotek tesis edilmesidir. Aynı zamanda taşınmazın illa ki borçluya ait olmasına gerek yoktur. Örmeğin A’nın B’ye borcu var A B’ye güvence vermek adına arkadaşı C’ye ait taşınmaz üzerinde B lehine ipotek tesis edebilir.

Burada unutmamak gereklidir ki Roma Hukukundan beri borcunu ödemeyen tarafın borcu için direkt taşınmaz rehinli alacaklıya geçmez. Burada icra hukuku devreye girecektir. Taşınmaz icra hukuku ve icra kanunu uyarınca satılacak, satış sonrası elde edilen paradan alacaklıya parası ödenecek geriye bir meblağ kalırsa bu meblağ borçluya iade edilecektir.

Günümüzde bireyler arası işlemlerde taşınmaz rehni pek sık kullanılmamakla birlikte en yaygın uygulama bankalar ve bireyler arasındadır. Bankalar genelde yüklü miktarda kredi çekecek tüketicilerden ödeme noktasında garanti elde edebilmek adına taşınmazlarında banka adına rehin hakkı tesis edilmesini talep ederler.

Rehin hakkının geçerli olması ve hukuken anlam ifade etmesi açısından tapu siciline tescili gerekmektedir. Aynı zamanda tarafların aralarında yapacakları rehin sözleşmesinde Türk Medeni Kanunu çerçevesinde resmi şekilde yapılması zorunludur.

B. Taşınır Rehni

Taşınır rehni sözleşmesinde tarafların aralarında resmi şekilde sözleşme yapmasına gerek yoktur. Aynı zamanda yazılı bir sözleşmeye de gerek yoktur. Fakat ispat açısından sözleşmenin yazılı olması kolaylık sağlamaktadır. Taşınmaz rehninde olduğu gibi buradaki amaçta borçlunun borcunu ödeyeceğine dair alacaklıya bir bakıma güvence teşkil etmesinin sağlanmasıdır. Taşınır rehninde de alacaklı borç ödenmediği takdirde direkt söz konusu rehinli taşınırın sahibi olmayacaktır. Öncelikli olarak taşınırın icra vasıtasıyla satılması adına rehnin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapacaktır. Daha sonrasında satış gerçekleştikten sonra alacağını alacak geriye meblağ kalırsa ise borçluya iade edilecektir.

Taşınır rehnin bir sicili olmamasından kaynaklı veya kamuya açıklık ilkesi gerekli taşınır rehninde rehinli taşınırın zilyetli rehinli alacaklıya verilmesi gerekmektedir. Ancak bu zorunlu değildir. Alacaklı ve borçlu anlaştığı takdirde söz konusu rehinli taşınır yediemin sıfatı ile borçluda kalmaya devam edebilir.

GENEL SONUÇ

Yukarıda özetle sınırlı ayni hakların genel içeriklerinden bahsetmiş bulunmaktayız. Ancak elbet her biri için genel özelliklerden bahsedilmiş olup, her bir hak ile yaşanan uyuşmazlıklarda somut olayın koşullarının özellikle dikkate alınması gerekmektedir. Ayrıca her hak için gerekli olsun veya olmasın yazılı olarak sözleşme yapılması ise hak sahibi tarafından hak sahibi olduğunu ispatlamak açısından önem teşkil etmektedir.

ÖRNEK YARGITAY KARARLARI

YARGITAY

18.Hukuk Dairesi
KARAR NO
ESAS NO 2007/1240
2007/2688

…..İrtifak hakkının tapuya tescil edilebilmesi
için de taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunludur. İrtifakla ilgili kamulaştırma , taşınmazın
zeminini n mülkiyetine ilişkin bulunmadığında n idarenin zilyet adına hareketle mülkiyeti tapu
siciline onu n lehine tescil ettirip üzerine irtifak tesisi imkanı da yoktur.
Bu durumda dava konusu taşınmazlar tapuda kayıtlı bulunmadığına göre bunların
üzerinde n geçen irtifak hakkının tescilinin olanaksız olduğu gözetilerek salt irtifak hakkı
tesisine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, tescile de hükmedilmiş olması doğru
görülmemiştir……

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/2793 E. , 2019/4607 K.

…4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 838. maddesi, bir taşınmaz üzerinde bir kişi veya topluluk lehine kurulmuş bulunan çeşitli içerikli irtifak haklarını “diğer irtifak haklarf’adı altında toplamıştır.
Diğer kişisel irtifakların içeriği, eşyaya bağlı irtifakların içeriğinin aynısı olup, hak sahibine taşınmazdan sınırlı yararlanma yetkisi sağlar. Bunların eşyaya bağlı irtifaktan farkı kapsam bakımından değil, belirli bir kişi veya topluluk lehine kurulmuş olmaları bakımındandır. Sınırlı yararlanma yetkisi sağlamaları bu irtifakları, tam yararlanma yetkisi sağlayan intifa hakkından ayırır.
Diğer düzensiz kişisel irtifaklar, kural olarak devredilemez ve mirasçıya geçmez. Ancak taraflar bunun aksini kararlaştırabilir. Bu açıdan, kişiye bağlı olarak kurulabilen intifa ve oturma hakkından ayrılırlar.
Bu irtifakların kullanma ölçüsü, irtifak hakkı sahibinin olağan kişisel ihtiyaçlarına göre tayin olunur. Olağan kişisel ihtiyaçlar irtifakın kuruluş tarihine göre belirlenir. Sonradan ihtiyaçların değişmesi dolayısıyla yüklü taşınmaz üzerinde yük arttırılamaz. Yüklü taşınmaz maliki, irtifak sahibinin ihtiyaçlarının artması dolayısıyla taşınmazından, ihtiyaçların artan kısmını da karşılayacak şekilde yararlanmasına katlanmak veya kaçınmakla yükümlü tutulamaz.
Türk Medeni Kanununun 838. maddesine göre, kurulacak irtifakın kazanılması ve sona ermesi hakkında özel bir hüküm yoktur. Eşyaya bağlı irtifak hükümleri, bu irtifaklarda da geçerli olduğundan (TMK m. 838/f.3) eşyaya bağlı irtifakın kazanılması ve sona ermesine dair hükümler bunlara da kıyasen uygulanır.