TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Mülkiyet hakkı temel hak ve özgürlüklerimizdendir. Anayasa madde 35 ve Avrupa insan hakları sözleşmesinin 1 no’lu protokolü mülkiyet hakkını teminat altına almaktadır. ilgili hükümler uyarınca her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin hakkını geri kazanması için açılan davalardır.

Tapu İptal ve Tescil Davalarına Konu Olabilen Taşınmazlar:

• Araziler
• Tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar: Burada süreklilik ifadesinden kast edilen hakkın süresiz veya en az 30 yıl süreli olmasıdır.
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
• Yolsuz Tescil Sebebi İle Tapu İptal ve Tescil Davası:

Yolsuz Tescil :

Ayni haklar , kişilere zilyetliklerinde bulundurdukları eşya üzerinde doğrudan hakimiyet kurma hakkı veren ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen ve herkes tarafından ihlal edilme riski barındıran, mallar üzerinde kurulan mutlak haklardandır.  Mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni hak olmasına göre değişmekle birlikte; kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hepsi veya birkaçı aynî hak sahibinin olur. . Ayni haklar mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni hak olmak üzere ikiye ayrılır. Mülkiyet hakkı, ayni haklar içerisinde en geniş yetki sağlayan hak türüdür. mülkiyet hakkı sahibi maliki olduğu eşyayı kullanabilir, ondan yararlanabilir ve üzerinde tasarrufta bulunabilir. TMK 1022/1 uyarınca ” Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır”. İlgili kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere hukukumuzda bir kişi üzerinde ayni hak kurulacaksa eğer bu hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Aynı şekilde bir kişi üzerindeki ayni hakka son verilecekse tapu kütüğünden bu hakkın silinmesi ve bunun tescil edilmesi gerekir. Buradaki tescil kurucu niteliktedir. TMK 1022′ de geçen ayni hakların ancak tescil edildiği takdirde kurulup kaldırılmasının mümkün olması ilkesine ‘tapu siciline tescil ilkesi’ denir.

Tapu siciline hakim olan ilkeler tescil ilkesinden ibaret değildir. Bir taşınmazın üzerinde mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanabilmek için ilgili hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi şarttır ancak yalnızca bu yeterli değildir. Bu tescilin temelinde yer alan ve tescilin yapılmasına sebebiyet veren hukuksal işlemin de geçerli bir işlem olması gerekir. TMK 1024’te bahsi geçen bu ilkeye ise ‘tescilde sebebe bağlılık (illiyet) ilkesi’ adı verilir. ilgili kanun hükmü uyarınca ‘Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’ Yapılan tescilin yolsuz olması hak tecavüzüne sebebiyet verir. Tapuda, taşınmaz üzerinde gerçekte ayni hak sahibi olan kişinin değil de bir başkasının ismi yer alır. Tapudaki tescilin bu gerçek hak durumunu yansıtmamasına yani yolsuz olmasına aşağıda verilen haller sebebiyet vermiş olabilir:

• Tescil Talebinde Bulunan Kişinin Fiil Ehliyetine Sahip Olmaması: Fiil ehliyeti kişinin kendi fiiliyle hak sahibi olabilmesine ve borç altına girebilmesine olanak sağlayan ehliyettir (TMK Md. 9). Ayırt etme gücüne sahip, 18 yaşını doldurmuş (ergin) ve kısıtlı olmayan kişiler tam ehliyetlidir ve kendi başlarına hukuki işlem yapabilme ehliyetine sahiptirler. ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılar da sınırlı ehliyetsizler grubunu oluşturmaktadır. bu gruba mensup olan kişilerin hukuki işlemlerinin geçerli olabilmesi için yasal temsilcilerinin rıza göstermesi gerekir. Ayırt etme gücüne sahip olmayan tam ehliyetsizlerin ise hukuki işlem yapabilme ehliyeti yoktur, buna rağmen yaptıkları hukuki işlemler geçersizdir.
• Tescil Talebinde Bulunan Kişinin Tasarruf Yetkisine Sahip Olmaması: Borçlandırıcı işlemlerin geçerliliği için tasarruf yetkisinin varlığı aranmazken, tasarruf işlemlerinin geçerli olabilmesi için ilgili kişinin tasarruf yetkisi bulunmalıdır. Tasarruf işlemlerinde kişinin malvarlığının aktifinde bir artma veyahut da pasifinde bir azalma olur. Kısaca bahsetmek gerekirse sözleşmeler borçlandırıcı işlemler iken taşınır mallarda teslim taşınmaz mallarda ise tescil birer tasarruf işlemidir. Bir kişi maliki olmadığı bir taşınmaz için bir başkası ile satış sözleşmesi yapabilir bu borçlandırıcı işleme yetkisi vardır ancak taşınmazın maliki olmadığından mülkiyet hakkının sağlamış olduğu tasarruf yetkisi yoktur dolayısıyla bir kişi maliki olmadığı bir taşınmazı bir başkası üzerine tescil ettiremez aksi halde yolsuz tescilden söz edilir.
• Tescile Dayanak Teşkil Eden Hukuki İşlemin Geçersiz Olması: Hukuki işlemin geçersiz olması demek geçerlilik koşullarının sağlanmamış olması demektir. Geçerlilik koşullarının sağlanabilmesi için: kişinin hukuki işlem yapabilme (fiil ehliyeti) olmalıdır, işlemin konusu emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine, ahlaka, kişilik haklarına aykırı veya imkânsız olmamalıdır, muvazaa olmamalıdır, şekil kuralı varsa şekle uygun yapılmalıdır.
• Tescilin Sahte Vekâletnameyle veya Vekâletnamede Belirtilen Yetkilerin Aşılması Suretiyle Gerçekleştirilmesi: Bir örnekle açıklayacak olursak A’ya ait taşınmaz B tarafından düzenlenen sahte vekaletname ile C’ye satılmış ve C adına tescil ettirilmiştir. Dikkat edilmelidir ki C bu olayda tapu siciline güven ilkesinden yararlanamaz. Zira burada C tapu siciline değil vekaletnameye güvenmektedir. A bu durumda iyiniyetli C’ye 10 yıl boyunca sicilin düzeltilmesi davası açabilecektir. Aksi takdirde C taşınmazın mülkiyetini olağan zamanaşımı ile kazanabilir. Bu husus TMK madde 712’de düzenlenmiştir. İlgili hüküm uyarınca ”Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” C bu taşınmazı daha sonra D’ye devretse D sicildeki yolsuz tescile güvendiği için taşınmazın mülkiyetini iyiniyetli ise hemen kazanacaktır ve ona karşı dava açılamayacaktır. Bu durumda A uğradığı zararların tazmini için devlete başvurabilir.
• Aynı Taşınmaza Ait Birden Çok Tapu Kaydı Bulunması (Çifte Tapu Kaydı) : Aynı taşınmazın iki farklı sayfaya farklı kişiler adına kaydedilmesine çifte tapu ismi verilir. Bu durumda tapu siciline güven ilkesinden bahsedemeyiz dolayısıyla çift tapu mevzu bahis olduğunda yolsuz kayıt olan sayfadaki sicile güvenerek hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunmaz. Burada ayni hak ancak gerçek hak sahibinden kazanılabilecektir. Buna karşılık çift tapusu olan bir taşınmaz olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanılabilecektir.
• Tapu ve Kadastro Memurlarının Kasıtlı Davranışları İle veya Hataya Düşerek Yanlışlık Yapmaları : Devlet, tapu sicilinin ( ana ve yardımcı siciller) hukuka aykırı tutulmasından doğan bütün zararlardan kusursuz olarak sorumludur ancak devlet daha sonra zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu edebilir. Dikkat edilmelidir ki sicil hukuka uygun tutulmuşsa ve tapu sicili ile alakası olmayan zararlarda devletin sorumluluğuna gidemeyiz. bunlarla birlikte tapu memuru tescili yaparken adi yazım hatası yapmışsa TMK 1027/3 uyarınca bunları kendisi re’ sen düzeltebilir. Buna karşılık yanlışlık adi yazım hatasını aşıyor ve hakkın içeriğini ilgilendiriyor ise memur re’sen düzeltme yapamaz önce ilgililerin yazılı rızalarını almalıdır.

Bir kişinin hukuki işlem ehliyetinin olmaması, tasarruf yetkisinin bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden hukuki işlemin geçersiz olması, çifte tapu kaydı, devlet memurlarının hatalı davranışları yüzünden tapu kütüğündeki tescilin hukuki sebebi geçerli değilse ve bunun doğurduğu yolsuz tescil bir kişinin ayni hakkının tecavüzüne yol açmış ise ilgili kişi tapu kütüğündeki bu yolsuz tescilin iptal edilmesini ve kendi üzerine tescil edilmesini talep ederek tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Davanın Tarafları:

Yolsuz tescil sebebi ile tapu iptal ve tescil davasının davacısı yolsuz tescilin varlığı sebebi ile ayni hakkı zedelenen kişilerdir. davalılar ise lehine yolsuz tescil yapılan kişiler onların külli halefleri (mirasçıları) ve bu kişiler taşınmazı ellerinden çıkarıp bir başkası üzerine satış veya tescil gerçekleştirmişlerse kazanan kötü niyetli üçüncü kişilerdir. Burada dikkat edilmesi gereken husus iyi niyetli üçüncü kişilere karşı yolsuz tescilin düzeltilmesi talebinin öne sürülemeyeceğidir. Bunun sebebi ise TMK 1023′ te düzenlenen tapu siciline güven ilkesidir.

TMK 1023: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak
kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Bahsi geçen tapu kütüğüne güven ilkesi nedeni ile iyiniyetli üçüncü kişiler, tescil gerçek hak durumunu yansıtmasa bile (yolsuz tescil) tapudaki kayıt sanki doğruymuş gibi hak kazanırlar çünkü tapu kayıtları tapu müdürlüklerinde devlet memurları tarafından tutulur dolayısıyla tapuya güven aslında bir nevi devlete güvendir. Buna karşılık bir kişi tapu sicilindeki yolsuzluğu biliyor veya bilmesi gerekiyor ise uygulamada kullandığımız ifade ile kötüniyetli ise bu kişinin yolsuz tescilden hak kazanımı korunmaz. Dikkate değer bir diğer husus da şudur: tescilin tarafları hayatın olağan akışı sebebi ile doğrudan kötüniyetli kabul edilir. İyiniyetli-kötüniyetli araştırması 3. kişiler için yapılır. bir örnek ile açıklamak gerekirse: A, B’ye maliki olmadığı sicildeki kayıttan da anlaşılan bir taşınmazı devrediyor ve daha sonra taşınmaz B adına sicile kaydediliyor. B bu taşınmazı C’ye satıyor C de tapuda B’nin adına kayıtlı tescile güvenerek taşınmazı satın alıyor ve taşınmaz C adına tescil ediliyor. somut olayda işlemin tarafı olan B hiçbir araştırmaya gerek olmaksızın kötüniyetlidir çünkü B sicildeki kayda güvenerek hak kazanmamıştır. taşınmazın asıl sahibi B’ye tapu iptal ve tescil davasını açabilir. C ise burada üçüncü kişi konumundadır üçüncü kişilerin iyiniyetli mi kötüniyetli mi olduğu yani sicildeki yolsuzluğu bilip bilmedikleri ya da bilebilecek durumda olup olmadıkları mahkeme tarafından araştırılır. Eğer üçüncü kişi sicildeki yolsuzluğu bilmesine veya bilebilecek durumda olmasına rağmen tescil işlemini gerçekleştirmiş ise ona da tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Burada iyiniyet karinesini de hatırlatmak da fayda vardır. TMK madde 3 uyarınca “Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır” dolayısıyla üçüncü kişinin sicildeki yolsuzluğu bilen veya bilebilecek durumda olduğunu düşünen davacı bunu ispatlamak ile yükümlüdür.

Zamanaşımı:

Yolsuz tescil sebebi ile tapu iptal ve tescil davasının konusunu ayni haklar oluşturur. Ayni haklar mutlak hakların bir alt başlığıdır dolayısıyla zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın herkese karşı her zaman öne sürülebilirler. Ayni hakkın gerçek sahibi kötü niyetli bir şekilde hakkını iktisap eden davalıya karşı her zaman tapu iptal ve tescil davasını açabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Tapu iptal ve tescili davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tapu iptali ve tescili davasının konusunu taşınmazlar oluşturur. HMK Md. 12 uyarınca dava konusu taşınmaz olduğunda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu taraflarca yetki sözleşmesi yapılarak değiştirilmesi mümkün olmayan bir kesin yetki kuralıdır.

2. Kazandırıcı zamanaşımı sebebi ile tapu iptal ve tescil davası:

• Olağan Zamanaşımı İle Kazanma: Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için taşınmaz tapuya kayıtlı olmalıdır, mülkiyeti kazanacak kişi adına tapuda yolsuz bir tescil bulunmalıdır (tescile güvenen hemen kazanır), malik sıfatıyla zilyetliğin iyiniyetle (olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada iyiniyet şartı aranmaz) davasız ve aralıksız 10 yıl sürmesi gerekir. Sürenin tamamlanması le yolsuz tescil kendiliğinden düzelmiş olur herhangi bir karara gerek yoktur.
• Olağanüstü Zamanaşımı İle Kazanma: Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. tapulu ya da tapusuz olması fark etmeksizin taşınmazların mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilir. olağanüstü zamanaşımı taşınmaz mülkiyeti kazanılabilmesinin şartı taşınmazın mülkiyetinin kime ait olduğunun bilinmemesi gerekliliğidir. Kadastrosu yapılmamış yerlerdeki tapusuz taşınmazlarda bu şart kendiliğinden gerçekleşmiş olur. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda ise malikin kim olduğunun anlaşılamamasını sebebi şunlar olabilir: yolsuz terkin yapılmış ve malikin adı yanlışlıkla silinmiş olabilir, çift tapu durumu söz konusu olabilir veyahut da ilgili taşınmaz aslında var olmayan hayali biri adına kayıtlı olabilir. Bunlarla birlikte 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş bir kimsenin sicilde malik olarak gözüktüğü taşınmazlar da olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanılabilir. olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için iyi niyet şartı aranmamaktadır. Şartlar tamamlanınca mülkiyet tescilsiz bir şekilde kazanılır (tescilsiz iktisap). Yeni malik bildirici tescili yapmak için tapuya gittiğinde tapu memurunun ona güvenmesi beklenemeyeceği için yeni malikin tescil için dava açması zorunludur ancak bu davadan önce mülkiyet zaten kazanılmıştır. Eski malik taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malikten eğer kötüniyetli ise (çünkü olağanüstü zamanaşımı ile tescilsiz iktisapta iyiniyet şartı aranmaz) ecrimisil tazminatı isteyebilecektir. Davanın konusu mahkeme tarafından gazeteye bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklar ile en az üç kere ilan edilir.

Tescile Zorlama Davası:
Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

Yukarıda gösterilen kanun hükmünde de anlaşılacağı üzere geçerli bir hukuki işlemle mülkiyeti devir borcu altına girmesine rağmen malik taşınmazını yeni malik üzerine tescil ettirmekten imtina ederse bu takdirde alacaklı tarafın açacağı dava tescile zorlama davasıdır. Hüküm kesinleştiğinde mülkiyet yeni malike geçmiş olur yani hüküm yenilik doğurur. Burada olduğu gibi mahkeme kararı ile mülkiyet kazanılmışsa eğer daha sonrasında tapuda yapılan tescil kurucu değil bildirici nitelikte olur.

Konu İle İlgili Yargıtay Kararları:

1. Hukuk Dairesi         2021/1876 E.  ,  2021/8155 K.

• Taraflar arasında görülen davada;
  Davacı, mirasbırakan annesi …’nın maliki olduğu … ada … parsel sayılı taşınmazdaki 34309/69432 ve 12086/69432 paylarını satış sureti ile 13.11.2013 tarihinde davalı …’e temlik ettiğini, davalının murisin dava dışı kızı …’in kızının arkadaşı olduğunu yapılan işlemin mirastan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğunu, ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile payı oranında adına tesciline karar verilmesini istemiştir………………Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,………..
• 1.Hukuk Dairesi         2021/7338 E.  ,  2021/8154 K. Taraflar arasında görülen davada;
  Davacılar, mirasbırakan …’ün 2003 yılında kolon kanserine yakalandığını ve kemoterapi tedavisine başlandığını, bu kemoterapiler sonucu vücudunun direncini kaybettiğini, miras bırakanın hastalığı sebebi ile işlerini takip edemez hale düştüğü dönemde … ada … parsel sayılı taşınmazdaki payın, ortaklığın giderilmesi ile ilgili işleri takip etmek amacı ile vekil tayin ettiği davalı … tarafından 29.03.2006 tarihinde kayınvalidesi olan diğer davalı …’a satış suretiyle temlik edildiğini, hukuki ehliyeti haiz olmayan miras bırakandan vekalet alındığını ve vekalet görevinin kötüye kullandığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile miras payları oranında adlarına tescilini istemişlerdir.

1. Hukuk Dairesi         2021/9829 E.  ,  2021/7922 K. Dava, aşırı yararlanma (gabin) hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, maliki olduğu … parsel sayılı taşınmazını torununun eşi olan davalıya satış suretiyle devrettiğini, işlem tarihinde 89 yaşında olup yaşı itibariyle aldatılmaya müsait olduğunu, davalının da bu durumu bilerek hile ve desiselerle taşınmazın adına tescilini sağladığını, taşınmazını satması için bir neden bulunmadığını, taşınmazın gerçek değeri ile satış işleminde gösterilen değer arasında fahiş fark bulunduğunu, aşırı yararlanma (gabin) olgusunun tüm unsurlarıyla gerçekleştiğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir………………………Davacının değinilen yönden yerinde görülen TEMYİZ İTİRAZININ KABULÜ