TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birine taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı ve edimini ödeme borcu, bir diğerine de taşınmaz satışı sözleşmesi yapma borcu yükleyen ön sözleşme niteliğindeki taahhüt işlemidir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ileride kuracakları taşınmaz satım sözleşmesinin akdedilmesini güvence altına almak istemektedirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, vaad borçlusu, tarafların aralarında kararlaştırdıkları devir tarihinde sözleşme konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretme borcu altına girmektedir. Bilindiği üzere taahhüt işlemleri için eşya üzerinde mülkiyet hakkının bulunmasına gerek olmazken tasarruf işlemlerini ancak eşyanın maliki yapabilir. Bu sebeple vaad borçlusu, taşınmaz satış sözleşmesi imzalanırken taşınmazın maliki olmak zorunda değildir ancak tarafların aralarında kararlaştırdıkları devir tarihinde devir borcunu ifa sırasında taşınmazın maliki olmalıdır. Bir kimse maliki olmadığı bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi akdettikten sonra malı devredemediğinde hakkında ifa imkansızlığı hükümleri uygulanacaktır. Sözleşme geçerli bir şekilde kurulduğu için vaad alacaklısının uğradığı müspet zararı talep etme hakkı doğacaktır.

TBK 136/3:Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile alım sözleşmesi karıştırılmamalıdır.alım (iştira) sözleşmesinde alım hakkı sahibinin tek taraflı bir beyanla, bir malın alıcısı olma yetkisi bulunurken taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısının satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı bulunmaktadır.

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ VE ALIM (İŞTİRA) SÖZLEŞMESİ FARKLARI:

Taşınmaz satış vaadinden doğan alacak hakkı, yenilik doğuran hak mahiyetindedir. Geçerli bir şekilde kurulan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaad alacaklısına taşınmaz satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Buna karşılık iştira sözleşmesinde alım hakkı sahibinin tek taraflı irade beyanı ile eşyanın alıcısı olma hakkı vardır. Alım hakkı sahibi hakkını kullandığında malik ile aralarında satış ilişkisi kurulmuş olur. Burada malik, mülkiyeti devir borcu altına girerken alım hakkı sahibi de bedeli ödeme borcu altına girer. Alım hakkı sahibinin hakkını kullanmasına rağmen malik mülkiyeti alıcıya geçirmezse alım hakkı sahibi tescile zorlama davası açar. Davanın sonucunda hakim, mülkiyetin alım hakkı sahibine geçtiğine karar verir. Böylece mülkiyet tescilsiz kazanılmış olur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ise vaad alacaklısının ”satım sözleşmesinin yapılmasını” isteme hakkı vardır. Zira taşınmaz satış vaadi bir önsözleşme niteliğindedir. Alım sözleşmesinde borçlu tasarruf işlemi niteliğindeki devir işlemini yapmaya borçlanırken taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde borçlu taahhüt işlemi niteliğindeki sözleşme kurmaya borçlanır. Bu sebeplerle taşınmaz maliki satım sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa alacaklı tarafından açılan satış vaadinin ifası davasında hem satım sözleşmesinin yapılmış sayılmasına hem de mülkiyetin alacaklıya geçtiğine karar verilebilir. Dava tescile zorlama davası mahiyetindedir. Mahkeme mülkiyetin vaad alacaklısına geçirilmesine karar verirse işbu yenilik doğuran karar ile mülkiyet alacaklı tarafından tescilsiz olarak kazanılmış olur. Zira Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., K.2004/1301 sayılı kararında, “…Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” denilerek tescilsiz kazanımdan bahsedilmiştir.

Tescile Zorlama Davası:
Madde 716– Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Yukarıda gösterilen kanun hükmünde de anlaşılacağı üzere geçerli bir hukuki işlemle mülkiyeti devir borcu altına girmesine rağmen malik taşınmazını yeni malik üzerine tescil ettirmekten imtina ederse bu takdirde alacaklı tarafın açacağı dava tescile zorlama davasıdır. Hüküm kesinleştiğinde mülkiyet yeni malike geçmiş olur yani hüküm yenilik doğurur. Burada olduğu gibi mahkeme kararı ile mülkiyet kazanılmışsa eğer daha sonrasında tapuda yapılan tescil kurucu değil bildirici nitelikte olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları:

A) Sözleşme Resmi Şekilde Düzenlenmelidir

TMK Madde 706– Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

TMK 706 hükmü uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekil usulüne göre düzenlenmelidir. Bilindiği üzere resmi şekilden kasıt noterde veya tapuda düzenlenen sözleşmelerdir.

Noterlik Kanunu Madde 60 – Noterlerin görevleri:

Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,
Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun
hükümlerine göre yapmak,
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak,
Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,
Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden veya getirilen kağıtlardan
örnek çıkarıp vermek,
Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,
Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,
Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,
Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak.

Noterlik Kanunu Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma,
mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.

Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen noterde düzenlenebilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri evleviyetle tapuda da düzenlenebilecektir. Burada dikkat edilecek husus taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde onaylama değil düzenleme şeklinde yapılması gerektiğidir. Noter tarafından onaylama şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.

B) Sözleşme İki Taraflı İrade Beyanı İçermelidir

Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile asıl sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satım sözleşmesini kurma borcu altına girerler. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır.

C) Taşınmaz Tapuya Kayıtlı Olmalıdır

Tapusuz bir taşınmaz hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulamaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararı ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek bu konuya açıklık getirmiştir. Gerek Yargıtay kararlarına gerek doktrindeki bazı görüşlere göre tapusuz taşınmazlar taşınır eşya mahiyetindedir. Bu sebeple tapusuz bir taşınmaz hakkında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi maksadı taşıyan sözleşmeler bu nitelikte olmayacak zilyetliğin devrini konu alan sözleşme niteliğinde olacaktır.

D) Taşınmaz Belirli veya Belirlenebilir Olmalıdır

Belirli veya belirlenebilir olmayan taşınmazlar hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulamaz. Bir taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması ilgili Yargıtay kararında şu şekilde anlatılmaktadır:

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004: “Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.”

E) Satış Bedeli Sözleşmede Belirlenmiş Olmalıdır

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmede tarafların bedeli açıkça belirlemiş olmaları gerekir. Bununla birlikte sözleşmede, belirlenen bedelin ne şekilde ödeneceği de ifade edilmelidir. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad alacaklısı sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Vaad alacaklısının, sözleşmede kararlaştırılan tutarı ödeyerek kendi borcunu ifa etmesine rağmen vaad borçlusu satım sözleşmesini kurmaktan kaçınırsa hakkında tescile zorlama davası açılacaktır.

F) Satıcı Taşınmazın Maliki Olmalıdır

Yukarıda da izah edildiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, asıl sözleşmenin yapılması borcunu doğuran bir ön sözleşme niteliğindedir. Ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde değil ancak asıl sözleşme niteliğindeki satım sözleşmesinde satıcının taşınmazın maliki olması gerekmektedir ki devir borcunu yerine getirebilsin.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazda paydaşların payları belirli ise her bir paydaş kendi payı üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurabilir. Elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu taşınmazlarda da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulabilir ancak devirden önce mal iktisap edilmeli ve paylı mülkiyete geçilmelidir. Aksi halde satıcı devir borcunu ifa edemeyecektir. Örneğin miras ortaklığından kaynaklanan, üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunan bir arsada mirasçılardan biri üçüncü bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurabilir. Sözleşme geçerlidir ancak devir anında arsa payları iktisap edilip paylı mülkiyete geçirilmediğinden borçlu borcunu ifa edemeyecek ve temerrüde düşecektir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sözleşmenin tarafları olan vaad alacaklısı ve vaad borçlusunun borçlarını ifa etmeleri ile birlikte sona erer.

Yukarıda bahsedildiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu taşınmaz mal hakkında olduğundan geçerli olabilmesi için resmi şekil usulüne uygun olarak noterde düzenleme şeklinde kurulmalıdır. Sözleşmenin kurulması resmi şekle bağlı olduğu gibi feshi de resmi şekle bağlıdır. Bu husus noter kanununda açıklanmaktadır.

Noter Kanunu Madde 81/2:

Tamamlanmasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptal veyahut evvelki işin nitelik ve
değeri değişmemek şartıyla düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası, noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kağıda yazılır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların aralarında anlaşarak noter huzurunda sözleşmeyi feshetmeleriyle sona erebileceği gibi; taraflardan birinin edimini ifa etmemesi üzerine diğer tarafın fesih ihbarı göndermek suretiyle sonlandırma talebinde bulunması şeklinde de olmaktadır. Bu durumda TBK 106 hükümleri uygulanacaktır.

TBK MADDE 106– Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur.

Davacının, davalının temerrüde düşmesi sonucu TBK 106 uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı doğmaktadır. Bu durumda davacı satış sözleşmesinin feshini ve uğradığı müspet zararı davalıdan talep edebilecektir. Sözleşme geçerli olarak kurulduğu için davacının talep ettiği zarar türü menfi değil müspet zarardır. Menfi zararda taraflar sözleşmenin kurulmamasından dolayı duydukları zararı talep ederken; müspet zararda sözleşmenin kurulmasına rağmen borçlunun edimini ifa etmemesinden duydukları zararı talep etmektedirler.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Hukukumuzda taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için ayrıca bir zamanaşımı düzenlemesi mevcut değildir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak davalarında TBK md. 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.

TBK MADDE 146– Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

10 yıllık zamanaşımı süresi devir borcunu ifa olanağı doğduğu tarihten itibaren başlamaktadır. (14.HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı). Tapuda devri engelleyecek bir durumun olması ifa olanağını ortadan kaldıracağı için 10 yıllık zamanaşımı süresi başlamayacaktır. Yukarıda izah edildiği üzere elbirliği mülkiyetine dayalı taşınmazlar için kurulan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ifa edilebilmesi için öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete geçirilmesi gerekir. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete geçirilmeden ifa olanağı doğmayacağı için zamanaşımı da işlemeye başlamayacaktır.

Her alacakta olduğu gibi taşınmaz satış vaadinden doğan alacaklarda da zamanaşımından önceden feragat edilemez. Zamanaşımı bir defidir. zamanaşımı süresi dolduktan sonra bu defiyi ileri sürmeyen zaten feragat etmiş olacaktır ancak TBK 160 hükmü uyarınca sözleşmenin kurulması aşamasında zamanaşımından feragat edilemez.

TBK MADDE 160– Zamanaşımından önceden feragat edilemez.
Müteselsil borçlulardan birinin feragat etmiş olması, diğerlerine karşı ileri sürülemez.
Bölünemez bir borcun borçlularından birinin feragat etmiş olması durumunda da aynı hüküm uygulanır.
Asıl borçlunun feragati de kefile karşı ileri sürülemez.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ:

TMK Madde 1009– Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısının üçüncü kişilere karşı bu hakkını ileri sürüp satış sözleşmesinin kendi adına yapılmasını talep edebilmesi için hakkını tapuya şerh ettirmiş olması gerekir. Tapuya şerh edilmesi ile birlikte sözleşmeden doğan şahsi nitelikteki hak güçlendirilerek nispi etki doğurmaktan çıkıp ayni etki doğurmaya başlar. Böylece vaad alacaklısı alacak hakkını sadece sözleşmenin karşı tarafından değil herkesten talep edebilecek konuma gelmiş olur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildikten sonra taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa, vaad alacaklısı şerhi öne sürerek, 3. kişiden devrin kendi adına tescil edilmesini talep edebilecektir.

Tapu Kanunu Madde 26:

Noterlik Kanunu’na göre de noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

ilgili hüküm uyarınca vaad alacaklısı tapuya dilekçe yazmak suretiyle hakkının şerh edilmesini talep ederse, talebi karşı tarafın onayı alınmaksızın yerine getirilir.

Şerhin etkisi beş yıldır. 5 yıl sonra şerhin etkisi düşer. Dikkat edilmelidir ki 5 yıl sonra taşınmaz satış vaadi sözleşmesi değil sadece şerh düşer. Bu şu anlama gelmektedir: Şerh edildikten sonra nispi nitelikteki hakkı güçlendirilerek ayni etki doğurmaya başlayan alacak hakkının 5 yıl sonra ayni etkisi ortadan kalkacaktır. Bu aşamadan sonra alacaklı hakkını sadece sözleşmenin karşı tarafından talep edebilecek, üçüncü kişilere karşı ileri süremeyecektir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ HER TAŞINMAZ HAKKINDA KURULAMAZ.

Satış vaadi sözleşmelerine konu edilemeyen taşınmazlara ilişkin imar mevzuatında düzenleme mevcuttur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

Bahsi geçen İmar Kanunu 18. maddeye göre taraflar imar planı olmayan yerlerde yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri akdedemezler.

KONU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

YARGITAY 7. Hukuk Dairesi 2021/1243 E. , 2021/2837 K.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, Mersin 6. Noterliğinin 26.04.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu ve davalıların murisi…’ın, müvekkiline önceki eşi olan …’dan intikal eden dava konusu 254 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini satmayı vadettiğini, muris Mustafa Ayhan’ın 16.02.2003 tarihinde öldüğünü, geriye mirasçısı olarak davacı ile davalıların kaldığını belirterek, dava konusu 254 parsel sayılı taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerin davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 28.11.2017 tarihli beyan dilekçesinde ise tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde 30.000TL tazminatın satış tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalılardan tahsil edilerek müvekkiline ödenmesini istemiştir.
Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, murislerinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte akıl sağlığının yerinde olmadığını, açılan vesayet davasından daha sonra vazgeçildiğini, murisin müvekkillerinden mal kaçırmak amacıyla önceleri bakıcısı olan ancak daha sonra evlendiği davacıya dava konusu taşınmazı gerçekte bağışladığı halde satış gibi göstermek suretiyle satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini beyan ederek davanın reddini olmadığı takdirde tenkis kurallarının uygulanması gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/8353 Esas, 2014/14198 Karar sayılı ilamıyla, “Davalılar murislerinin kendilerinden mal kaçırmak amacıyla davacı ile satış vaadi sözleşmesi düzenlediğini yani sözleşmenin muvazaalı olduğunu savunduğundan mahkemece gerçek amacın belirlenebilmesi için sözleşmenin yapıldığı tarihteki murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm mal varlığına oranı, murisin temlikle elde edilecek satış bedeline ihtiyaç durumu ve bu bedelin makul kalacak bir sınırda olup olmadığı dikkate alınmalı, savunmada bildirilen nedenler açıklığa kavuşturularak sonucuna göre bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir…………………..Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir………………………….Öte yandan, taraflarca usulüne uygun bildirilen tanıklar dinlenerek, murisin davalılardan mal kaçırmasını gerektirir bir husus olup olmadığının açıklığa kavuşturulması, toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek miras bırakanın 26.04.2002 tarihinde taşınmazdaki hissesine yönelik satış vaadi sözleşmesi yoluyla yaptığı temlikteki gerçek iradesinin açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde saptanması ve ondan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir………………………….Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

YARGITAY 11. Ceza Dairesi 2021/25529 E. , 2021/9579 K.

Sanık … hakkında “Tacir veya Şirket Yöneticileri ile Kooperatif Yöneticilerinin Dolandırıcılığı” suçundan verilen istinaf başvurusunun esastan reddine dair karara yönelik katılanlar vekilinin temyizinin incelenmesinde;…………………………………………………………………..

Sanık …’ın, sahibi olduğu … inşaat isimli firmanın faaliyeti kapsamında 2435 ada ve 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde başladığı inşaattaki konutlardan satın almak isteyen katılanlarla satımı için anlaşarak gayrimenkul satım vaadi sözleşmesi yaptığı, bu kapsamda; 07.04.2014 tarihli sözleşme ile 7 parsel sayılı taşınmazdaki 7 kat 3+1 konutu katılan …’na satarak bedeli olan 50.000 TL’nin bir kısmını nakit olarak bir kısmına ise araç takas almak suretiyle tahsil ettiği, 26.02.2014 tarihli sözleşme ile 2 kat 3+1 konutu katılan …’a satarak bedeli olan 55.000 TL’yi tahsil ettiği, 09.06.2014 tarihli sözleşme ile 3 kat 3+1 konutu katılan …’a satarak bedelinin 20.000 TL’sini tahsil ettiği, 26.02.2014 tarihli sözleşme ile 3 kat 2+1 konutu katılan …’a satarak bedeli olan 92.500 TL’yi tahsil ettiği, 26.02.2014 tarihli sözleşme ile 6 kat 2+1 konutu katılan …’a satarak bedelinden 20.000 TL’yi tahsil ettiği, buna rağmen söz konusu konutları tapuda devrini yapmayıp, sanık …’a satışını yapıp devrettiği gibi katılanların paralarını da ödemediği, bu şekilde nitelikli dolandırıcılık suçunu işlediği iddia edilen olayda;……………………………………………

katılanlar vekilinin temyiz nedenleri bu itibarla yerinde görüldüğünden, hükümlerin bu sebepten dolayı 5271 sayılı CMK’nin 302/2-5 maddeleri uyarınca BOZULMASINA

YARGITAY 7. Hukuk Dairesi 2021/952 E. , 2021/3329 K.

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.10.2012 tarihinde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talep edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 05.11.2019 tarihli hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 30.11.2021 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı………………………………………..Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalıların murisleri … ve …arasında düzenlenen 20.12.1991 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle …’ın dava konusu 293 parsel sayılı taşınmazdaki miras hak ve hisselerini Yusuf Sami ….’a satmayı vadettiğini, …ile müvekkili arasında düzenlenen 21.07.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle Sami …..’ın müvekkiline 20.12.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığı dava konusu 293 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerini satmayı vadettiğini ve satış bedelinin ödendiğini belirterek, dava konusu 293 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde dava konusu taşınmazın rayiç değerinin tazminine karar verilmesini talep etmiş; 26.11.2014 tarihli dilekçesinde davaya konu payın taşınmazın 1/8 payı olduğunu, 1/8 paya tekabül eden 134.190,00 TL üzerinden harcı tamamladıklarını beyan etmiştir.
Davalılar … ve … vekili, davacının 20.12.1991 tarihli sözleşmenin tarafı olmadığını, murisleri …’ın ise 21.07.2006 tarihli sözleşmenin tarafı olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuş ve zamanaşımı def’inde bulunmuştur…………………………………….Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne dair verilen ilk kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.04.2017 tarih, 2016/11021 Esas -2017/3379 Karar sayılı ilamıyla, “Davacının dayandığı 20.12.1991 tarih 85785 yevmiye nolu ilk satış vaadi sözleşmesi ve 21.07.2006 tarih 4547 yevmiye nolu temlik niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu 183. maddesi gereğince hukuken geçerli olup tüm davalılar bu sözleşmeler gereği sorumlu olduklarından, Belediye Başkanlığının cevabi yazısına göre Ömerli İçmesuyu Havzası, Çevre Düzeni Koruma Planı kapsamında olan dava konusu 293 sayılı parselde davalı mirasçı Erdoğan oğlu … adına kayıtlı dava konusu 1/8 payın tümü satılmış olup, ifa olanağı bulunduğundan davacının öncelikli tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş ve Dairenin 24.05.2018 tarih 2017/4488 Esas-2018/4095 Karar sayılı ilamıyla karar düzeltme istemi reddedilmiştir………………………………………………………..Somut olayda; bozma ilamında da değinildiği üzere dava konusu satış vaadi sözleşmeleri ile 293 parsel sayılı taşınmazda vaad borçlusu … mirasçısı davalı Ümit ….. adına kayıtlı dava konusu 1/8 pay satılmış olup, davacı vekili 26.11.2014 tarihli dilekçesinde dava konusunun 293 parsel sayılı taşınmazda 1/8 pay olduğunu beyan etmiştir. Bu nedenlerle mahkemece, 293 parsel sayılı taşınmazda 1/8 payın davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken talepten fazlasına hükmedilerek taşınmazın tamamının tesciline karar verilmesi ve 09.12.2019 tarihli tashih şerhi ile hüküm değiştirilerek infazda tereddüt oluşturacak şekilde çelişki yaratılması doğru görülmemiş, bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Ümit …… vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Stajyer Avukat Ayşe Kara

Bayramzade Hukuk ve Danışmanlık Bürosu